Le marché de l'immobilier d'entreprise en France en 2011 a été paradoxal, avec des résultats nettement supérieurs aux attentes et orientés à la hausse pratiquement sur tous les produits et tous les territoires. Il a révélé,, dans un contexte économique et social très incertain, le caractère structurellement équilibré, dynamique et résistant de l'industrie immobilière dédiée à l'entreprise en France.

2 250 000 m² de bureaux placés en Île-de-France en 2011 :

La demande placée de bureaux en Île-de-France pour l'année 2011 a suivi la même tendance que 2010, avec quelques inflexions. Le marché 2011 a été marqué par la bonne santé du marché des petites surfaces, notamment dans la capitale, et par la réalisation de deux très importantes opérations qui ont permis d'atteindre ce niveau de placement, à savoir SFR avec 135 000 m² à Saint-Denis et Carrefour avec 85 000 m² à Massy. Enfin, en dépit des très grandes opérations précitées, la moyenne des transactions en Île-de-France est en légère baisse : 809 m² contre 922 m² en 2010.

Estimée à 4,64 millions de m², le stock de bureaux disponibles à l'horizon fin 2012 est en léger repli de 3,5 % sur un an. Plus particulièrement, alors que l'offre disponible immédiate est demeurée stable à 3,47 millions de m², l'offre à un an s'est contractée de 11 % pour s'établir à 1,21 million de m².

L'année 2011 a été également marquée par une consolidation des valeurs locatives faciales pour les immeubles neufs, tendance constatée dans l'ensemble des marchés franciliens. Toutefois, les avantages commerciaux demeurent élevés et systématiques.


800 000 m² de locaux d'activités placés en Île-de-France en 2011 :

Après une année 2010 en creux de cycle, le marché des locaux d'activité en Île-de-France demeure solide. Les transactions de plus de 1 500 m² ont progressé cette année de près de 30% par rapport à l'année dernière et, malgré la crise économique, la proportion de ventes à utilisateurs se révèle stable.

Si la demande est restée forte à l'achat, l'offre disponible est quant à elle très pauvre, tant en terme de quantité (2 millions de m²) que de qualité. La part d'offres obsolètes demeure importante et devrait trouver très difficilement preneur.

Quant aux valeurs locatives, il existe de fortes disparités selon la qualité du bien.

Plus de 2 millions de m² placés de logistique en France et 900 000 m² en Île-de-France en 2011 :

Dans un contexte de crise économique, le marché des grands entrepôts a connu une croissance très significative avec une concentration des principaux mouvements sur la dorsale Nord-Sud.

Les valeurs locatives moyennes sont restées stables cette année, mais demeurent à un des niveaux les plus bas d'Europe. En Île-de-France, elles sont généralement comprises entre 45 et 58 euros / m². En région, les loyers sont inférieurs, entre 32 et 50 euros / m².

17 milliards d'euros investis en France en 2011

Le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise a enregistré une hausse de 30 % comparativement à 2010. La fin de l'année a été exceptionnellement dynamique avec 6,9 Md€ investis au 4ème trimestre.

L'année 2011 s'est également illustrée par le retour des opérations d'envergure : 20 opérations (5,4 Mdeuros) de plus de 150 M€ ont été identifiées, en progression de 38 % sur un an. Les actifs d'un montant inférieur à 50 M euros constituent la cible hyper-privilégiée des investisseurs et représentent près de 90 % du nombre de transactions enregistré sur l'année. Avec 70 % des engagements annuels, les bureaux renforcent aussi leur statut de segment préféré des investisseurs en immobilier d'entreprise.
Si un asso
uplissement des critères d'investissement se dessinait en début d'année, la dégradation de l'environnement économique et financier au printemps 2011 a renforcé la sélectivité des investisseurs. Cette recherche de sécurité a conduit à maintenir les taux de rendement en 2011.

En 2012, le pouvoir d'attraction de l'immobilier d'entreprise ne devrait pas se démentir, mais toujours cantonné aux actifs sécurisés. Le marché fonctionnera encore à deux vitesses. D'un côté, des taux de rendement "prime" sous pression, mais corrélés à l'évolution des rendements obligataires. De l'autre, des taux de rendement attendus pour les actifs secondaires toujours élevés.


Perspectives marché des bureaux 2012

La fin d'année 2011 a été marquée par la dégradation de la crise de la dette des états, et les perspectives 2012 s'en trouvent impactées.

La demande placée 2012 pour le marché des bureaux en Île-de-France pourrait être comprise entre 2,1 et 2,2 millions de m², en légère baisse par rapport à 2011. Dans ce contexte incertain, les moteurs principaux continueront d'animer le marché : les entreprises évolueront toujours au rythme des fusions, des regroupements, et/ou de l'optimisation de leurs coûts.

D'autre part, d'importantes libérations sont prévues et continueront sans nul doute à alimenter les stocks de bureaux. L'offre disponible à moins d'un an devrait donc être orientée en légère hausse, mais devrait se maintenir sous la barre des cinq millions de m². L'offre immédiate pourrait suivre la même tendance avec un taux de vacance situé entre 7 et 7,5 % du parc. À noter, une pression forte sur l'offre neuve, dont la tendance baissière semble être inscrite à l'échéance des trois prochaines années.

Les valeurs locatives devraient également être impactées par cette conjoncture difficile.