2010 a laissé derrière elle le creux de cycle atteint au premier semestre 2009, pour confirmer un rebond significatif sur les bureaux en Ile-de-France et sur l'investissement en France sur fond d'une croissance réorientée à la hausse.


+17 % pour les bureaux en ÃŽle-de-France

Le marché des bureaux en Île-de-France a enregistré une augmentation significative en 2010. Avec 2 110 000 m² placés, soit une augmentation de 17% par rapport à 2009, la demande placée de bureaux est en hausse, pour la 1ère fois depuis trois ans. Témoignant de la reprise du marché francilien, la surface moyenne des transactions a atteint cette année 922 m² et les transactions de moyennes surfaces (comprises entre 3 000 et 10 000 m²) ont enregistré une hausse de 30 %, en raison principalement de la divisibilité quasi systématique des immeubles neufs.

Après une année 2009 plutôt morose, les valeurs locatives moyennes de bureaux en Île-de-France se sont progressivement stabilisées en 2010. Parallèlement, la baisse des stocks est amorcée. Après avoir atteint les 5 millions de m² au début de l'année, le stock disponible à moins d'un an commence à baisser de manière significative et atteint aujourd'hui 4,85 millions de m². Les stocks d'offres neuves disponibles à moins d'un an, en première couronne francilienne et dans Paris QCA, baissent de façon régulière et font apparaître une situation de rareté prévisionnelle sur cette catégorie d'actifs pour 2012 et 2013. A contrario, la part croissante d'immeubles obsolètes dans le stock d'offres disponibles devient préoccupante pour le devenir du parc tertiaire régional et francilien.


- 7% pour les locaux d'activités en Île-de-France

650 000 m² ont été placés en 2010 pour les locaux d'activités en Île-de-France, soit une diminution de 7% comparativement à 2009. Il s'agit du niveau de placement le plus bas recensé depuis 10 ans. Ce marché est affecté par la forte hausse du prix des matières premières importées et la fragilité de la consommation des ménages qui préfèrent l'épargne à la dépense. Ces indicateurs économiques dégradés restent hostiles au marché des locaux d'activités, qui est très impacté par la crise depuis deux ans. Cependant, le niveau des ventes à utilisateurs reste constant et représente toujours un tiers du placement.

L'offre disponible à moins d'un an se stabilise entre 2 et 2,1 millions de m² au cours de l'année 2010, constituée pour une part significative de biens obsolètes et vieillissants. La dégradation de ce marché au cours de ces deux dernières années allonge une fois encore les délais.


+ 30% pour lÂ’investissement en France

Près de 12,6 milliards d'euros ont été investis en 2010 en immobilier d'entreprise toutes classes d'actifs confondus, niveau modeste en comparaison des années 2005-2007, mais en nette progression par rapport à l'année 2009, soit + 30%. Le redémarrage du financement bancaire à des taux attractifs, le contexte économique plus favorable et le manque de placements sécurisants (actions, crise des obligations d'état...) ont favorisé le retour des investisseurs sur l'immobilier comme classe d'actifs. Les vendeurs ont profité de la baisse des taux pour arbitrer et faire ainsi augmenter l'offre. Signe de l'appétit des acquéreurs, les appels d'offres qui avaient totalement disparus au plus fort de la crise, réapparaissent pour les actifs les plus recherchés, en particulier ceux qui sont sécurisés par des baux longs termes.

Encore très marginale sur la fin 2010 et sur ce début d'année, l'initiative prise par un nombre limité d'investisseurs de relancer leurs plans d'acquisitions en VEFA de bureaux en blanc, témoigne d'une prise de conscience salutaire. Cela sera l'un des enjeux majeurs de 2011 pour réalimenter le marché du neuf en bureaux, secteur de marché stratégique et plus que jamais plébiscité par les grandes entreprises publiques et privées.


Perspectives

Dans un contexte économique qui sera probablement en demi-teinte en 2011, le placement francilien de bureaux devrait rester soutenu pour s'établir entre 2 100 000 m² et 2 300 000 m² en fin d'année, traduisant toujours la grande diversité et la résistance du tissu économique francilien. Il devrait rester caractérisé par un taux de vacance entre 6,5 et 7%, des valeurs locatives orientées à la hausse sur Paris QCA, stables sur la première couronne, et en baisse sur la seconde couronne à l'exception des sites indiscutables et des immeubles neufs ou restructurés.

La prise de conscience de la part des grandes entreprises du phénomène de resserrement de l'offre neuve devrait les conduire à accélérer leur projet de déménagement en envisageant notamment des sujets pré-commercialisés à construire et/ou des offres de seconde main rénovées ou restructurées.

En matière d'investissement, des volumes supérieurs à 15 milliards d'euros devraient être échangés, sous l'effet de 'l’augmentation progressive de l'offre et d'un contexte de ventes contraintes qui devraient également alimenter le marché.

L'année 2011 pourrait être celle de la reprise des mises en chantier et des lancements d'opérations en blanc. Elle devrait être également marquée par une accélération des projets de restructuration d'immeubles anciens au sein des patrimoines tertiaires détenus par les investisseurs long terme, sur fond d'une dégradation structurelle d'une partie croissante du parc de bureaux en Île-de-France.

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