La stagnation actuelle du marché de l'immobilier Tchèque s'explique principalement par le manque de financement disponible empêchant tant la vente des produits finis que la réalisation de nouveaux projets. Les banques et les investisseurs, deux des sources d'argent les plus courantes pour le développement de projets, ont limité leurs opérations sur le marché Tchèque et par conséquent en diffèrent la réalisation. Pour les banques, la stabilisation du marché et le renouvellement de confiance en l'industrie sont cruciales. Pour assurer la rentrée de liquidités, il faut normaliser le marché interbancaire, le marché du crédit et réduire le prix des actifs en immobilier commercial. Nous supposons que ces changements interviendront au plus tôt au milieu de l'année 2009.

Les banques et le marché de l'immobilier Tchèque

Les banques qui opèrent et fournissent le financement pour les projets de développement en République Tchèque, ont durcit les conditions pour accorder des crédits à la lumière des conditions économiques actuelles.

- Les projets sont minutieusement évalués; le processus d'approbation est complexe d'un point de vue administratif et prend ainsi plus de temps à s'achever.

- Les promoteurs doivent fournir un pourcentage plus élevé de fonds propres ; aujourd'hui 30 à 50% sont nécessaires contre 5 à 20% auparavant.

- Autrefois les promoteurs n'avaient en principe qu'un partenaire financier, aujourd'hui les banques ne fournissent qu'une partie du coût total. Plus de partenariats sont nécessaires pour compléter le financement d'un projet.

Les banques exigent qu'une plus grande partie de l'actif soit pré-loué (dans l'immobilier commercial) et pré-vendu (dans le secteur résidentiel). Auparavant, 0 à 15% suffisaient alors qu'aujourd'hui la moyenne est de 30%, et ce taux pourrait augmenter dans certains secteurs.
« Le pourcentage plus élevé de pré-bail requis va limiter le nombre de nouveaux projets en blanc. En raison des conditions économiques actuelles, les sociétés révisent leurs projets et les utilisateurs bénéficient de plus de choix grâce au stock de bureaux modernes, aux bâtiments de stockages et de commerce disponibles » affirme Ondrej Novotny, analyste chez King Sturge à Prague.

Le secteur de l'investissement du marché Tchèque

Pour finaliser les projets existants et démarrer les nouveaux, les promoteurs ont besoin de vendre les actifs achevés pour contribuer au financement. Cela n'était pas difficile à réaliser auparavant mais la situation a beaucoup changé. L'activité de l'investissement s'est réduite sur le marché de l'immobilier Tchèque depuis le début de l'année. Depuis janvier 2008, seules 15 transactions ont été réalisées (pour un total de 851M €), soit une chute de 64% par rapport aux dix premiers mois de 2007.

La vente de l'immobilier commercial est plus difficile que jamais. Quelques fonds américains, britanniques et irlandais ont quitté le marché du fait de la crise financière. Il reste désormais deux principaux groupes d'investisseurs actifs:

- Les fonds d'investissement allemands (tels que SEB Immobilien, DEGI, Deka, Hannover Leasing, SachsenFonds, CGI) cherchant un investissement de haute qualité, à long terme. Ils ont tendance à acheter des bâtiments de bonne qualité sur des emplacements de premier choix. Ils constituent leur portefeuille en partie indépendamment du cycle du marché et favorisent une stratégie d'acquisition à long terme.

- Les fonds opportunistes (tels que Europa Capital, Apollo Real Estate, Endurance Fund et autres) prennent leur décision en fonction du prix. La stratégie est d'acheter à bas prix puis d'améliorer la valeur de l'actif (c'est-à dire finitions, mixité des locataires, gestion d'actifs) et par conséquence de le revendre à un prix plus élevé.

Les promoteurs et le manque de liquidités

« Les promoteurs, qui comptent principalement sur des sources externes pour le financement, ont été durement touchés par l'actuel manque de financement disponible. Quelques projets ont été retardés et un bon nombre d'entre eux resteront sur le papier » explique Ondrej Novotny, analyste chez King Sturge à Prague.

De nombreux promoteurs ont décidé de mettre en vente quelques uns de leurs projets achevés, mais la plupart de ces immeubles n'ont pas encore trouvé d'acquéreur. « Selon moi, les prix des actifs commerciaux en vente sont encore trop élevés » affirme Dusan Stastnik, consultant en investissement chez King Sturge à Prague. « Ici en République Tchèque, les prix ont seulement diminué de 70 points de base alors que dans certains des pays d'Europe occidentale, ils ont déjà connu une baisse beaucoup plus importante. L'année prochaine, nous commencerons à voir des transactions réalisées dans l'urgence, ce qui pourrait aggraver la position des vendeurs. »

L'avenir du marché Tchèque

Selon Angus Wade, directeur général et responsable de l'investissement chez King Sturge à Prague : « Nous pouvons comparer la situation actuelle du marché Tchèque avec celle de la Grande-Bretagne au début des années quatre-vingt-dix, lorsque le marché local s'est presque arrêté à cause du manque de liquidités. Il est reparti lorsque les banques ont de nouveau recommencé à prêter de l'argent. Selon moi, les premiers signes d'une reprise du marché de l'immobilier Tchèque d'immobilier se feront sentir dans la première moitié de 2009. »