Dans une étude, diffusée à l'occasion du salon Expo Real à Munich le 6 octobre 2008, King Sturge analyse les marchés des bureaux de 45 villes dans 28 pays européens et identifie les tendances clés dans les marchés de la location et de l'investissement en immobilier tertiaire.

Le marché européen des bureaux

Les marchés européens de bureaux traversent actuellement leur plus mauvaise période sur les cinq dernières années. Si la crise a tout d'abord affecté le marché de l'investissement immobilier, l'étude montre les premiers signes d'essoufflement du marché locatif avec un niveau de demande placée plus faible et une offre en augmentation, et un ralentissement dans la croissance des loyers prime.

Les marchés d'investissement

Le bouleversement des marchés financiers s'est soldé par une baisse généralisée des crédits, une dépréciation des valeurs et une correction des rendements. On peut ainsi constater une augmentation généralisée des taux de rendements, avec une hausse moyenne de 90 pdb à travers les 45 pays objets de l'étude. C'est au Royaume-Uni que les taux ont remonté le plus vite, avec une hausse de 165 pdb en moyenne, du fait de leur position plus avancée dans le cycle économique. On peut s'attendre à une augmentation constante des taux de rendements en Europe continentale avant d'envisager une amélioration.

Les marchés locatifs

Les marchés locatifs ralentissent sous l'effet du 'credit crunch' qui a des répercussions sur les décisions des entreprises en matière de déménagement et d'expansion. Cette tendance est illustrée par une baisse du rythme de transactions et une offre qui augmente légèrement. Les difficultés croissantes liées au financement freinent également les projets de développement.

On observe un ralentissement dans la croissance des valeurs locatives prime plutôt qu'une chute, ce qui permet aux loyers de se maintenir actuellement, cependant une baisse généralisée des valeurs locatives est prévue sur l'année à venir. Il paraît évident que les centres de finance internationale, tel que Londres, sont parmi les plus exposés à cette baisse, à l'inverse des localisations secondaires.

Les marchés de l'Europe de l'Est se maintiennent pour le moment, soutenus par une demande constante en surfaces de bureaux modernes et de bonne qualité. Cependant l'impact économique devrait également affecter ces marchés qui connaitront bientôt un ralentissement dans l'activité locative.

La Turquie continue de bénéficier d'une croissance des valeurs locatives prime, toutefois les conséquences de la crise n'ont pas encore été absorbées sur ce marché. Le marché locatif reste en expansion à Zagreb (Croatie) et à Bucarest (Roumanie) qui n'ont pas encore connu un déclin de la demande placée.

Pourquoi les bureaux ont-ils été si vulnérables ?

Sur les douze derniers mois, le revirement du marché des bureaux a été brusque et inattendu. Les marchés immobiliers ont tendance à être très cycliques du fait des délais nécessaires à la constitution de l'offre et de leur réactivité par rapport à l'évolution des taux d'intérêt. Concernant l'immobilier de bureaux, cette tendance est renforcée par la volatilité croissante des fondamentaux économiques.

Le secteur de la finance et des services aux entreprises ont en effet concentré une grande partie de la demande de bureaux ces dernières années, et la globalisation croissante de ces industries a rendu l'immobilier plus sensible aux fluctuations de cette sphère économique. Les capitales financières en particulier se sont spécialisées dans les opérations internationales et sont par conséquent plus exposées au contexte économique global.
Surtout, ce changement a permis de stimuler la demande des utilisateurs pendant la phase ascendante du cycle, mais au prix d'une plus grande volatilité des marchés et d'un retournement de conjoncture plus abrupt.

Les perspectives

La baisse actuelle devrait se poursuivre en 2009 avec l'espoir d'un redressement au cours de l'année 2010. Au cours des trente dernières années, en dépit de certaines périodes de turbulences économiques, l'emploi tertiaire n'a pas cessé de gagner du terrain en Europe de l'Ouest, remplaçant les emplois perdus dans l'industrie et l'agriculture.
La demande en surfaces de bureaux émanant du secteur financier et de l'industrie des services devrait croître à nouveau, à un rythme certainement moins soutenu qu'au cours de la décennie passée, mais qui devrait toutefois soutenir les fondamentaux à long terme et stimuler la demande et le développement de l'immobilier tertiaire.