Etude / La crise n'a pas épargné le marché de l'immobilier d'entreprise en 2009
Rédaction :
- Date : 03/02/2010
Reflet de l'évolution de l'activité des entreprises et de son anticipation, l'ensemble des compartiments d'immobilier d’entreprise ont marqué en 2009 un fort recul.
- Date : 03/02/2010
- 23% pour le marché des bureaux en Ile-de-France
Les surfaces commercialisées sont en baisse de 23% par rapport à 2009, soit 1,8 millions de m² placés. Impactée par le recul de l'emploi tertiaire, l'absorption nette est à présent négative. Et même si les grands utilisateurs ont poursuivi leurs mouvements de rationalisation, cela n'a pas suffi à compenser la dégradation des volumes commercialisés sur tous les segments de marché. Ce sont les grandes surfaces, de 3 000 m² à 10 000 m² qui enregistrent le recul le plus important. Ce créneau de marché a en effet été divisé par 2 en deux ans et n'avait jamais été aussi bas depuis 10 ans.
Parallèlement, les stocks d'immeubles de seconde main ont très fortement progressé, nourris par les libérations, alors que les stocks d'immeubles neufs ont, eux, été consommés au fil de la production. Le stock disponible à moins d'un an est désormais légèrement supérieur à 5 millions de m², ce qui représente environ 3 500 offres. Sous l'effet conjugué du ralentissement de la commercialisation et de la hausse des stocks, les délais théoriques d'écoulement ont fortement augmenté pour atteindre aujourd'hui un an et demi. Le taux de vacance immédiate est également en hausse sensible : il est passé de 5,4% à 7% en l'espace de 12 mois.
De manière logique, les loyers faciaux ont été sensiblement impactés, dans des proportions allant de 5 à 10% selon les secteurs de marché.
- 26% pour les locaux d'activités en Ile-de-France
Traditionnellement moins sensibles aux cycles économiques que les actifs tertiaires, les locaux d'activités n'ont cependant pas été épargnés avec un placement qui a reculé de 26% en 2009. Dans le même temps, les stocks ont augmenté de près de 10% et les délais théoriques d'écoulement se sont dégradés, passant de 19 à 28 mois, en seulement un an. Les ventes à utilisateurs qui représentent une part significative de ce marché sont en net recul, et les renégociations ont été fréquentes compte tenu d'une offre disponible souvent vieillissante.
- 36% pour la logistique en France
Avec un placement de seulement 1,5 millions de m² en France, soit une baisse de 36% par rapport à 2008, la logistique est sans doute la classe d'actif la plus affectée par la conjoncture : baisse de la production manufacturière, chute des échanges extérieurs, déstockage général,… Le contexte économique poussant les entreprises à déstocker pour sauvegarder leurs marges, les stocks en France ont diminué de 6 milliards d'euros environ en 2009.
- 40% pour l'investissement en France
En 2009, les investissements en immobilier d'entreprise en France se montent à 9,5 Milliards d'euros placés. En deux ans, les engagements en immobilier d'entreprise ont ainsi été divisés par 3. Sur un marché locatif pour lequel nul ne doutait qu'il serait affecté à son tour, les rapports de force entre vendeurs et acheteurs se sont inversés. Ce déséquilibre a tiré très fortement les rendements à la hausse. Si l'on se réfère au dernier haut de cycle (à la mi-2007) les rendements d'actifs primes ont ainsi grimpé de 150 points de base en deux ans, et de 200 points de base pour les actifs tertiaires jugés plus risqués. Mais force est de constater que le point bas a été atteint au 1er trimestre 2009, et que chaque trimestre suivant a montré des signes d'amélioration. Une tendance favorable pour envisager 2010. Depuis 10 ans, aucun trimestre n'avait atteint un niveau aussi bas que celui du 1er trimestre 2009. Chaque trimestre suivant a toutefois montré des signes d’amélioration. Une tendance favorable pour envisager 2010.
Perspectives pour le marché des bureaux en Ile-de-France :
Dans un contexte économique où le taux de croissance devrait avoisiner 1,5%, 2010 devrait être une année de transition lente pour l'immobilier de bureaux en Ile-de-France. Les grands utilisateurs continueront à animer le marché en optimisant leur immobilier d'exploitation et en regroupant leurs activités très majoritairement sur des immeubles de dernière génération.
Tirée par ces grandes transactions, la demande placée pourrait s'établir à un niveau proche de celui de 2009. Par ailleurs, les mouvements futurs des grands utilisateurs s'effectueront non seulement en tenant compte de ces baisses d'effectifs, mais, en outre, en optimisant les ratios d'occupation, donc en occupant globalement moins de surface. Le taux de vacance pourrait ainsi avoisiner 9% à fin 2010, et le stock à moins d'un an dépasser 5,5 millions de m². Les loyers d'immeubles de seconde main continueront à se dégrader à un rythme annuel proche de 10%. Les loyers faciaux d'immeubles neufs résisteront davantage.
Pour le plus long terme, se posera la question de la reprise des mises en chantier et des lancements d'opérations en blanc, une raréfaction de l'offre de dernière génération pouvant fortement pénaliser le marché à l'heure de sa reprise. Parallèlement, il faudrait dès à présent envisager la reconversion d'une part significative du parc jugée obsolète, et qui le sera d'autant plus que les normes environnementales vont se durcir.
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