Etude / Bureaux Ile de France : Bilan du 1er trimestre 2009
Rédaction :
- Date : 14/04/2009
Ces premiers mois de l'année s'inscrivent dans la continuité des tendances observées au cours de l'année 2008. Avec 436 000 m² placés sur 3 mois, les volumes de transaction se contractent à nouveau et sont en retrait de 24% comparativement au 1er trimestre 2008. Après une année particulièrement atone pour la capitale, l'activité est à nouveau en recul de 32% sur Paris intra-muros sur ce 1er trimestre. Seuls les Hauts de Seine tirent leur épingle du jeu avec un placement en Hausse de 31%, et des transactions tout à fait significatives notamment sur La Défense, où les transactions totalisent d'ores et déjà 80 000 m², mais aussi sur Gennevilliers, Nanterre, Antony, et Boulogne Billancourt. Ce département, qui concentre traditionnellement 50% des grandes implantations, a totalisé 90% des surfaces commercialisées de plus de 10 000 m² au cours de ce trimestre.
- Date : 14/04/2009
L'attrait de la première couronne au détriment des quartiers d'affaires de la Capitale se justifie plus que jamais par les préoccupations économiques des utilisateurs. Ainsi près du tiers des surfaces prises à bail portent à présent sur des loyers compris entre 250 et 350 € / m². A contrario, la part des m² loués au-delà de 600 €, qui était passée de 7% en 2007 à 5% en 2008, ne représentent plus que 2,5% des surfaces louées au cours des 3 mois écoulés. Cette résistance budgétaire n'entraine pas que des arbitrages géographiques. En effet, pour la première fois depuis fin 2003, les loyers faciaux sont globalement orientés à la baisse, en atteste la diminution de l'indice K01 des loyers de 2nde main, qui s'était déjà stabilisé au cours de l'année précédente. Ces loyers d'immeubles de seconde main ont diminué d'environ 2% en 3 mois sur Paris intra-muros.
Les stocks à moins d'un an ont progressé de 5% depuis le début de l'année, et avoisinent à présent 4,6 millions de m². Le taux de vacance immédiate est quant à lui proche de 6%, un chiffre qui devrait continuer d'augmenter. L'évolution de l'offre doit cependant être différenciée : si l'offre de seconde main est en hausse de près de 10% en seulement 3 mois, nourrie par d'importantes libérations à venir sur des immeubles généralement récents, alors que l'offre neuve, étonnamment, a reculé de 1% depuis le début de l'année. Si le marché est à présent clairement sur offreur en Ile de France, le scénario d'une surproduction devient quant à lui de plus en plus improbable. Il conviendra de distinguer trois catégories d'actifs tertiaires : les immeubles de dernière génération plus que jamais attractifs, les immeubles récents et rénovés donc "liquides", et enfin les ensembles obsolètes qui, dans le contexte actuel, sont devenus "off market".
Après ce début d'année marqué par beaucoup d'attentisme, de nombreux reports et des interrogations fortes quant à la profondeur de la crise économique, on peut espérer que les prochains trimestres pourraient être plus animés en termes de mouvements, une fois les arbitrages budgétaires réalisés par les utilisateurs. Quoi qu'il en soit, leurs projets immobiliers seront cadrés par des contraintes économiques d'ampleur croissante.
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