Le tsunami qui a suivi la faillite de la banque Lehman Brothers en septembre 2008 a fini de fragiliser le système financier mondial, déjà ébranlé depuis l'été 2007 par la crise des Subprimes.

La chronologie est ainsi établie et le point d'origine identifié : il s'agit des prêts à risque, qui avaient permis le gonflement de la bulle de l'immobilier résidentiel aux Etats-Unis, et de la dispersion de ces risques dans l'ensemble de la communauté financière mondiale, via le mécanisme de la titrisation. Il en résulte aujourd'hui la fragilisation du système bancaire international et une formidable instabilité boursière. Ces événements ont des répercussions sur l'ensemble des entreprises. Et donc aussi sur l'immobilier tertiaire, c'est-à-dire sur les volumes de surfaces occupées et consommées par les entreprises pour leur fonctionnement. L'immobilier d'entreprise apparaît ainsi désormais durement touché à Londres ou à New-York, où le marché pourrait redescendre à son étiage des années 1991-1992 (chute réelle donc, mais qui n’en fait pas un phénomène inédit depuis 1929 contrairement à ce qui est entendu par beaucoup de commentaires.)

Dans ce contexte, comment se comporte la place parisienne, et quelles sont les perspectives qui s'ouvrent à elle ?

Paris n'est pas à l'abri des soubresauts mondiaux. L'investissement en actifs immobiliers, qui s'apparente à un marché de placements financiers parmi d'autres, est ici comme ailleurs particulièrement touché par la raréfaction des crédits. Et la consommation de bureaux, qui s'apparente davantage à un investissement en outil de production, est moins florissante qu'auparavant.

Mais Paris continue de bénéficier de ses amortisseurs traditionnels, liés à la diversité de son tissu économique. Ils lui permettent de conserver des niveaux de consommation de bureaux enviés dans la plupart des métropoles étrangères et ouvrent à des perspectives qui ne sont pas si sombres que cela.


Solidité confirmée de la consommation de bureaux en région parisienne

Près de 660.000 m² de bureaux ont été loués au cours du 3ème trimestre en Ile-de-France, soit davantage qu'à la même période de 2007. L'activité transactionnelle reste donc sur un rythme élevé. Au total, plus de 1,8 million de m² a été consommé depuis le mois de janvier. L'année 2008 devrait se clore sur un volume global de 2,2 à 2,4 millions de m², ce qui en ferait une des quatre meilleures années jamais observées. L'activité locative a été tirée au 3ème trimestre par la conclusion de plusieurs transactions clés en main, notamment pour le compte de banques. De manière générale, les transactions de plus de 5.000 m² restent un segment essentiel, représentant plus de 40% de la demande placée depuis le début de l'année.
Signe supplémentaire de santé, l'absorption nette se maintient à des niveaux élevés, avec une estimation de plus de 580.000 m² en 9 mois. Elle devrait toutefois décroître à l'avenir en raison de la morosité économique, entraînant une réduction des besoins des entreprises en bureaux. Pour les mêmes raisons, l'activité transactionnelle sera sans doute plus faible en 2009 qu'en 2008, sans paraître devoir descendre significativement en dessous des 2 millions de m². Le contexte de crise peut en effet être, paradoxalement, un moteur à la consommation de bureaux, en poussant certaines entreprises à opérer des rationalisations immobilières et à réduire leurs coûts, en s'installant dans des surfaces modernes autorisant d'importantes économies de fonctionnement.

L'offre de bureaux disponibles reste faible, avec un taux de vacance de 5%. Elle est même en léger recul par rapport au trimestre précédent. Les marchés les plus recherchés, notamment le Quartier Central des Affaires de Paris et La Défense sont en déficit d'offre évident, notamment en bureaux neufs ou restructurés. L'offre devrait toutefois croître au cours des prochains mois, mais essentiellement par le biais de la libération de surfaces de seconde main, moins recherchées par les entreprises. L'offre pourrait ainsi se situer entre 6 et 7% du parc de bureaux régional à la fin de l’année 2009, ce qui ne conduirait pas à une situation de suroffre.

Les loyers haut de gamme sont restés stables au 3ème trimestre. Après avoir énormément augmentés, ils ont cessés d'évoluer depuis la fin 2007. Ils se situent à 840€/m²/an sur le Quartier Central des Affaires de Paris et à 560€ à La Défense.
L'évolution est par contre plus contrastée pour les loyers moyens, qui reflètent la qualité des surfaces louées au cours du trimestre. Les prochains mois devraient voir se généraliser un ajustement à la baisse des loyers des bureaux de seconde main, en raison des renégociations à échéance des baux et de l'augmentation de l'offre disponible. Les loyers haut de gamme paraissent pour l'instant plus à l'abri en raison de la rareté des surfaces de première qualité.


Le marché de l'investissement tourne au ralenti

Les montants investis en immobilier d'entreprise se sont limités à 1,7 milliard d'euros au 3ème trimestre pour l'ensemble de l'Ile-de-France. Ce faible volume continue de témoigner du durcissement des conditions de crédit, notamment pour les acquisitions portant sur des actifs de plus de 50 millions d’euros. S'y sont ajoutées les répercussions de la crise bancaire et financière engagée depuis la faillite de Lehman Brothers, qui reportent de plusieurs mois un rebond éventuel sur le marché de l'investissement immobilier. Sur les 9 premiers mois de l'année, ce sont 6,3 milliards d'euros qui ont été placés en Ile-de-France. Il sera difficile de franchir la barre des 10 milliards d'euros pour l'ensemble de l'année, le niveau d'atterrissage se situant entre 8 et 10 milliards d'euros.

L'immobilier d’entreprise francilien continue pourtant d'offrir un avantage indéniable dans le contexte économique anxiogène actuel : il s'agit d'un des marchés comportant le moins de risques au monde. Ajoutée à la baisse des prix d'acquisition, cette caractéristique est la garantie d'une reprise de l'activité à moyen terme. D'autant qu'elle devrait se conjuguer à un desserrement déjà engagé de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne et à un retour des investisseurs hors zone euro encouragé par la dépréciation de la devise européenne. Certains propriétaires, soumis à des obligations de cession plus fortes, devraient également favoriser la reprise du marché de l'investissement.

L'ajustement à la baisse des prix d'acquisition s'est poursuivi au 3ème trimestre, continuant d'entraîner une remontée des taux de rendement. Les taux « Prime » (correspondant aux prix d'acquisitions les plus élevés en rapport du revenu locatif généré) s'inscrivent désormais dans une fourchette comprise entre 4,90 et 5,20% sur le Quartier Central des Affaires de Paris, revenant à des niveaux proches de ceux enregistrés à la fin de l'année 2005. La hiérarchie de valorisation des territoires, qui s'était atténuée, se reconstitue progressivement. Les secteurs émergents de la région parisienne affichent des écarts de plus de 100 points de base avec le Quartier Central des Affaires, à l'image de la 1ère Couronne sur laquelle les taux « Prime » se situent entre 5,90 et 6,50%.

L'ajustement des prix et des taux de rendement n'est sans doute pas complètement achevé. Mais le marché francilien se situe aujourd'hui à des valeurs autorisant une reprise de l'activité transactionnelle. Reprise qui est maintenant avant tout entravée par les difficultés de bouclage des plans de financement.