Utilisateurs / La renégociation de bail, une tendance qui se confirme chez les utilisateurs.
Rédaction :
- Date : 30/04/2009
Entretien avec Romain BOURDAIS - Directeur Associé du Cabinet ISAMBERT
- Date : 30/04/2009
NetCarre.com : Comment expliquez vous le nombre croissant de renégociations de bail chez les utilisateurs?
Romain BOURDAIS : C'est assez simple, en période de ralentissement économique, les entreprises cherchent à diminuer leurs charges et après les salaires, ce sont les loyers qui représentent la dépense la plus importante. Il faut arrêter de croire qu'un loyer est une charge fixe qui ne peut plus se négocier une fois le bail signé, les propriétaires sont aujourd'hui ouverts à la négociation et il faut en profiter.
NetCarre.com : Cette tendance est récente ?
Romain BOURDAIS : Oui puisque ces dernières années, le marché immobilier de bureaux était euphorique, les bailleurs étaient en position de force et assez peu ouverts à la discussion avec leurs locataires, en clair si vous n'étiez pas satisfait de votre loyer, vous pouviez partir et un autre locataire prenait votre place rapidement sans grand préjudice pour le bailleur. Mais la donne a changé et aujourd'hui les bailleurs " s'accrochent " à leurs locataires par peur du vide locatif.
Il faut aussi noter que l'indice du cout de la construction (ICC) a considérablement affecté les utilisateurs qui ont vu leurs loyers s'envoler de prés de 25% en 3 ans.
Heureusement l'utilisateur est protégé par la loi et nous faisons réviser de nombreux loyers en invoquant l'article L. 145-39 du Code de commerce.
NetCarre.com : L'article L. 145-39 du Code de commerce?
Romain BOURDAIS : L'article L. 145-39 donne le droit à l'utilisateur de demander à son bailleur la révision judiciaire du loyer en cas d'évolution du loyer de plus de 25% par rapport au dernier loyer fixé contractuellement ou judiciairement (i.e. loyer d'origine ou de renouvellement), par application de l'indexation conventionnelle annuelle (L'ICC dans la plupart des cas).
Autrement dit, si votre loyer a augmenté de plus de 25% du fait de l'indexation, vous avez le droit de demander à votre bailleur de vous recalculer ce loyer en respectant les valeurs du marché.
Comme l'indice a prit 25% en 3 ans, on peut considérer que toute les entreprises ayant signé un bail antérieur peuvent demander l'application de cet article.
NetCarre.com : Oui mais en dehors des échéances triennales le locataire ne peut pas sortir de son bail ?
Romain BOURDAIS : Pour l'article L. 145-39, son l'application peut être demandé à tout moment.
Pour les baux qui ne sont pas concernés par cet article, l'utilisateur qui arrive à 6 mois de son échéance triennale peut demander une baisse de loyer sous peine de donner son congés, c'est un argument qui a du poids si vous avez été un bon locataire car le bailleur sera prêt à vous consentir une baisse de loyer pour ne pas avoir a subir un vide locatif qui peut s'éterniser.
Mais nous constatons aussi que les bailleurs sont prêts à accorder des baisses de loyer ou des mois de franchises et ce, même en cours de bail. Cette démarche est intelligente car elle permet de "fidéliser" un locataire. Les bailleurs savent parfaitement qu'un locataire mécontent a toute les chances de donner son congé à la fin de sa période triennale ; après les mauvais payeurs, le vide locatif est ce qui peut arriver de pire pour un bailleur surtout en période de marasme économique ou les locataires se font plus rares.
NetCarre.com : Mais dans ce contexte favorable à la renégociation, pourquoi un utilisateur ferait-il appel à un cabinet comme le votre ?
Romain BOURDAIS : Les bailleurs sont des professionnels de l'immobilier qui connaissent parfaitement les valeurs de location, les marges de négociation possible et les conditions juridiques qui entourent les baux commerciaux et leur demander une baisse de loyer sans aucun argument n'a aucune chance d'aboutir. Pour une PME qui ne dispose pas d'un Directeur Immobilier, vouloir mener seul une renégociation est une tache ardue car elle nécessite la constitution d'un dossier complet, documenté sur le marché immobilier du secteur et sur sa tendance. Ce dossier il va falloir le défendre et l'argumenter lors de multiples rendez-vous chez le bailleur. Nous avons vu des responsables d'entreprise préférer gérer seuls leur renégociation et obtenir après de longs mois de tractations, une diminution symbolique de leur loyer là ou un cabinet spécialisé aurait obtenu un bien meilleur compromis.
Il est important de souligner que nous nous rémunérons uniquement à la performance par un pourcentage des économies réalisées, ce qui pour le Dirigeant d'entreprise est un gage de notre implication totale à lui réduire sa charge immobilière.
NetCarre.com : Pour finir, comment se positionne ISAMBERT face aux grands cabinets Nationaux ?
Romain BOURDAIS : ISAMBERT est un cabinet spécialisé dans le conseil juridique lié aux baux commerciaux ainsi que le conseil dédié exclusivement aux utilisateurs. Nous sommes totalement indépendant vis-à -vis des propriétaires institutionnels ce qui nous permets de mener à bien toutes les missions confiées par nos clients. Cette indépendance est indispensable car elle permet de représenter nos clients sans aucun parti pris à la différence des grands cabinets Français qui ont pour principaux clients ces mêmes propriétaires institutionnels. Nous n'avons d'ailleurs pas à souffrir de la concurrence avec ces acteurs qui ne s'occupent pas des renégociations de baux pour ces raisons évidentes de conflit d'intérêt.
Si vous souhaitez une étude de votre situation ainsi que vos droits en matière de baux commerciaux, le cabinet ISAMBERT est à votre disposition : rbourdais@immo-isambert.com
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